С июня 2023 года в ОАЭ действует корпоративный налог 9% на прибыль компаний. Но как это касается продажи квартиры в Dubai Marina или виллы в Arabian Ranches? Если вы инвестор, купивший недвижимость на свое имя три года назад, нужно ли платить налог при продаже сегодня? А если объект оформлен на компанию? Разбираем конкретные сценарии, считаем базу и показываем, когда государство забирает свои 9%, а когда прибыль остается у вас полностью.
Кто платит налог на прибыль от продажи недвижимости
Главное правило: корпоративный налог ОАЭ касается юридических лиц, а не физических. Если вы купили квартиру как физлицо и продаете ее как физлицо — налог не платите. Период владения, размер прибыли, количество сделок в год значения не имеют. Это фундаментальное отличие от большинства европейских юрисдикций и причина, почему Дубай остается магнитом для частных инвесторов.
Но есть нюанс: если вы систематически покупаете и продаете недвижимость, регистрируете объекты на компанию или проводите операции через корпоративную структуру — вы попадаете под определение бизнес-деятельности. В этом случае действует ставка 9% на прибыль свыше 375 000 дирхамов в год (около $102 000).
Три сценария на практике:
Сценарий 1: Физлицо покупает и продает. Вы купили студию в Business Bay за 800 000 дирхамов в 2023 году, продали за 1 100 000 дирхамов в 2026-м. Прибыль 300 000 дирхамов — ваша полностью. Налог не платится. Даже если это уже третья или пятая сделка за два года.
Сценарий 2: Компания владеет недвижимостью. У вас Freezone-компания в DMCC, на ее баланс оформлена вилла в Dubai Hills Estate стоимостью 6 000 000 дирхамов. Продали за 7 200 000 дирхамов. Прибыль 1 200 000 дирхамов минус расходы (комиссия брокера, затраты на регистрацию, ремонт) — это налогооблагаемая база. С суммы свыше 375 000 дирхамов платите 9%. В данном случае база около 825 000 дирхамов, налог примерно 74 250 дирхамов.
Сценарий 3: Физлицо занимается девелопментом. Если вы регулярно покупаете off-plan объекты, перепродаете их до сдачи или сразу после и это ваш основной источник дохода — налоговая может квалифицировать деятельность как коммерческую. Тогда потребуется регистрация бизнеса и уплата налога. Четкого порога по количеству сделок нет, но если вы продали 5–7 квартир за год с общей прибылью свыше миллиона дирхамов — консультация с налоговым юристом обязательна.
Как считается налогооблагаемая база при продаже
Налог платится не с суммы продажи, а с чистой прибыли. База рассчитывается так:
Цена продажи минус первоначальная стоимость покупки минус документально подтвержденные расходы.
Какие расходы можно вычесть:
- Регистрационный сбор DLD (4% от стоимости при покупке);
- Комиссия брокера при покупке и продаже (обычно 2% + 2%);
- Затраты на ремонт и улучшение объекта (при наличии счетов и актов выполненных работ);
- Оплата сервисных сборов (service charges) за период владения — если объект на балансе компании;
- Юридические и консультационные услуги, связанные со сделкой.
Важно: вычитаются только расходы, напрямую связанные с приобретением, содержанием и продажей объекта. Расходы на личные нужды, управление другими активами компании или общехозяйственные затраты — не учитываются.
Пример расчета:
| Показатель | Сумма, AED |
|---|---|
| Цена продажи квартиры в Downtown Dubai | 3 500 000 |
| Цена покупки (2024 год) | 2 800 000 |
| Регистрационный сбор DLD при покупке (4%) | 112 000 |
| Комиссия брокера при покупке (2%) | 56 000 |
| Комиссия брокера при продаже (2%) | 70 000 |
| Ремонт и мебель (документально) | 150 000 |
| Сервисные сборы за 2 года | 48 000 |
| Итого расходы | 436 000 |
| Валовая прибыль | 700 000 |
| Налогооблагаемая база (700 000 − 375 000) | 325 000 |
| Налог 9% | 29 250 |
Если объект находился в собственности физлица — налог 0. Если на балансе компании — 29 250 дирхамов к уплате.
Когда физлица все-таки попадают под налог
Налоговая служба ОАЭ (Federal Tax Authority) четко разделяет инвестиционную деятельность и коммерческую. Инвестиция — это покупка актива для получения дохода от аренды или роста стоимости. Коммерция — систематические операции с целью извлечения прибыли.
Критерии, по которым физлицо может быть признано предпринимателем:
- Регулярность сделок: больше 3–4 продаж в год;
- Короткий период владения: купил off-plan, продал через месяц после сдачи;
- Наличие рекламы услуг: вы позиционируете себя как флиппер или инвестор с публичным портфелем;
- Использование кредитных инструментов для массовых закупок.
В таких случаях налоговая может потребовать регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя или ООО и уплату налога на бизнес. Штраф за неуплату — от 10 000 дирхамов плюс пени.
Что делать, если вы на грани? Проконсультироваться с tax agent, зарегистрированным в FTA, и при необходимости оформить Sole Establishment (аналог ИП в ОАЭ). Это даст легальный статус, упростит учет и позволит законно вычитать расходы.
Freezone-компании и налоговые льготы
Многие инвесторы регистрируют компании в свободных экономических зонах (DMCC, IFZA, RAKEZ) и оформляют недвижимость на их баланс. До 2023 года это давало полное освобождение от налогов. Сейчас ситуация изменилась, но льготы остались.
Условия нулевой ставки для Freezone-компаний:
- Компания не ведет операций с материковой частью ОАЭ (mainland);
- Не имеет офисов или активов за пределами Freezone;
- Соблюдает требования зоны по ведению бухгалтерии и отчетности.
Если эти условия выполнены, прибыль от продажи недвижимости облагается по ставке 0%. Если хотя бы одно нарушено — стандартные 9%.
Важный момент: недвижимость в Дубае сама по себе не считается операцией с mainland, если компания просто владеет и сдает ее. Но если компания продает объект физлицу-резиденту ОАЭ или другой mainland-компании — это уже взаимодействие с материком, и льгота может сгореть.
Решение: структурировать сделки через nominee-соглашения или продавать через другую Freezone-структуру. Это требует грамотного налогового планирования, но экономия на сделке в несколько миллионов дирхамов оправдывает затраты на консультантов.
Off-plan продажи: особый случай
Если вы покупаете квартиру на стадии котлована и продаете до сдачи, технически объект еще не существует как готовый актив. В этом случае вы продаете не недвижимость, а право на ее покупку (assignment). DLD регистрирует такую сделку как передачу контракта.
Налоговая трактовка зависит от частоты операций:
- Одна-две продажи off-plan в год — инвестиция, налог не платится;
- Пять и больше — коммерческая деятельность, требуется регистрация бизнеса.
Прибыль рассчитывается как разница между ценой продажи и суммой внесенных платежей застройщику плюс расходы на assignment fee (обычно 4% от остатка стоимости, который покупатель заплатит застройщику).
Пример: Вы купили студию в Emaar Beachfront за 1 200 000 дирхамов с рассрочкой. Внесли 40% (480 000 дирхамов), продали контракт за 1 500 000 дирхамов. Покупатель платит вам 480 000 + премию 300 000 = 780 000 дирхамов, остальное — застройщику. Ваша прибыль 300 000 дирхамов минус assignment fee около 28 800 дирхамов = 271 200 дирхамов. Если вы физлицо — это ваш доход без налога. Если компания — облагается по общим правилам.
Сравнение с другими юрисдикциями
Для контекста: в Европе продажа недвижимости физлицом облагается налогом на прирост капитала. В Испании — до 23%, в Португалии — 28%, в Великобритании — 18–28% в зависимости от срока владения. В России НДФЛ 13% на прибыль, если объект продан раньше минимального срока владения (3–5 лет).
ОАЭ предлагают уникальную модель: физлица не платят налог вообще, компании платят только с прибыли свыше порога и могут оптимизировать структуру через Freezone. Это делает Дубай одним из самых выгодных рынков для перепродажи активов в мире.
Практические рекомендации для инвесторов
Если вы покупаете одну-две квартиры для инвестиций: оформляйте на свое имя как физлицо. Никаких налогов, минимум бюрократии, полная свобода распоряжения активом. Это оптимально для тех, кто планирует держать объект 2–5 лет и продать с ростом рынка.
Если вы собираете портфель из 5+ объектов: есть смысл создать Freezone-компанию. Это даст возможность вычитать все расходы, структурировать сделки, получить корпоративный банковский счет и упростить управление. При соблюдении условий налог будет 0%, при нарушении — 9%, но с легальной базой для оптимизации.
Если вы занимаетесь флиппингом off-plan: регистрируйте бизнес сразу. Это защитит от претензий FTA, позволит легально вести учет и при необходимости привлекать партнеров или кредиты. Стоимость регистрации LLC в Freezone — от 15 000 дирхамов в год, что окупается уже на второй-третьей сделке.
Ведите учет всех расходов. Сохраняйте чеки на ремонт, договоры с брокерами, платежки по service charges. Если когда-то понадобится обосновать вычеты перед налоговой — эти документы станут вашей защитой.
Актуальные цифры рынка: что выгодно покупать под перепродажу
По данным DLD, средний срок владения недвижимостью в Дубае перед продажей составляет 3,2 года. Самая высокая доходность при перепродаже — у off-plan проектов премиум-класса в новых районах: Dubai Creek Harbour, Mohammed Bin Rashid City, Dubai South.
Пример: студии в Azizi Venice стартовали от 550 000 дирхамов в 2024 году, сейчас на вторичном рынке продаются от 720 000 дирхамов. Прирост 30% за два года без учета аренды. Если объект оформлен на физлицо — вся прибыль ваша. Если на компанию — нужно вычесть расходы и заплатить налог с суммы свыше 375 000 дирхамов.
Виллы в Arabian Ranches и Dubai Hills Estate показывают рост 20–25% за три года, но входной порог выше — от 3 000 000 дирхамов. Здесь уже имеет смысл работать через компанию, особенно если планируете покупать несколько объектов и сдавать их в аренду до продажи.
| Тип объекта | Район | Средняя цена покупки, AED | Цена продажи через 2-3 года, AED | Прибыль, % |
|---|---|---|---|---|
| Студия off-plan | Dubai South | 480 000 | 620 000 | 29% |
| 1BR апартаменты | Business Bay | 950 000 | 1 180 000 | 24% |
| 2BR ready | Dubai Marina | 1 800 000 | 2 150 000 | 19% |
| Вилла 3BR | Arabian Ranches | 3 200 000 | 4 000 000 | 25% |
Если покупаете через DDA Real Estate, наши специалисты подберут объекты с максимальным потенциалом роста и проконсультируют по оптимальной структуре владения — физлицо или компания — исходя из ваших целей и горизонта инвестиций.
Частые вопросы
Нужно ли платить налог при продаже квартиры, если я не резидент ОАЭ?
Нет. Резидентство не влияет на налогообложение физлиц при продаже недвижимости. Если вы владеете объектом как физическое лицо — налог не платите независимо от того, есть ли у вас Emirates ID или Golden Visa. Налог касается только компаний, зарегистрированных в ОАЭ или ведущих бизнес на территории страны.
Если я продаю квартиру с убытком, нужно ли подавать декларацию?
Физлица не подают налоговые декларации по сделкам с недвижимостью в ОАЭ вообще. Если вы продали с убытком — это ваш личный финансовый результат, государство в него не вмешивается. Компании обязаны подавать отчетность в FTA независимо от прибыли или убытка, но убыток можно перенести на будущие периоды и зачесть при следующих продажах.
Можно ли вычесть затраты на мебель и технику при расчете налога?
Да, если объект находится на балансе компании и мебель приобреталась для подготовки к сдаче в аренду или продаже. Нужны счета и договоры с поставчиками. Если мебель покупалась для личного пользования или не связана с коммерческой деятельностью — вычесть нельзя. Физлица не вычитают расходы, потому что и налога нет.
Как узнать, попадаю ли я под определение коммерческой деятельности?
Обратитесь к tax agent или юристу, специализирующемуся на налоговом праве ОАЭ. Они проанализируют ваш портфель, частоту сделок, источники дохода и дадут заключение. Если сомневаетесь — лучше зарегистрировать компанию превентивно, чем получить претензии от FTA постфактум. Стоимость консультации — от 2 000 дирхамов, регистрация Freezone-компании — от 15 000 дирхамов.
Выгодно ли регистрировать компанию в Freezone для одной квартиры?
Обычно нет. Если у вас один объект стоимостью до 2 000 000 дирхамов — затраты на содержание компании (лицензия, бухгалтерия, аудит) превысят налоговую экономию. Freezone имеет смысл при портфеле от 3–5 объектов или при регулярных сделках купли-продажи. Для разовых инвестиций оптимально владение на физлицо.
Могу ли я получить Golden Visa через компанию, владеющую недвижимостью?
Golden Visa выдается физлицам при покупке недвижимости на сумму от 2 000 000 дирхамов. Объект должен быть оформлен на ваше имя, а не на компанию. Если недвижимость на балансе LLC — виза не оформляется. Но вы можете купить объект на свое имя, получить Golden Visa, а параллельно владеть другими активами через компанию для налоговой оптимизации.
Почему выбирают DDA Real Estate
Мы работаем на рынке недвижимости ОАЭ с 2015 года и помогаем инвесторам структурировать покупки так, чтобы максимизировать доходность и минимизировать налоговую нагрузку. Наши клиенты получают:
- Подбор объектов с потенциалом роста 20–30% за 2–3 года;
- Консультации по оптимальной форме владения — физлицо или компания;
- Сопровождение сделок с учетом налоговых последствий;
- Связь с проверенными tax agents и юристами для регистрации бизнеса в Freezone;
- Поддержку при получении Golden Visa и резидентства.
Если планируете покупать недвижимость в Дубае для инвестиций или перепродажи — свяжитесь с нами. Проанализируем ваши цели, рассчитаем налоговую нагрузку и подберем объекты, которые принесут максимум прибыли с минимумом отчислений государству. Первая консультация бесплатно.
