Покупка недвижимости в Дубае через компанию или физлицо: что выгоднее

Когда инвестор переводит деньги на первый взнос за квартиру в Дубае, у него возникает вопрос: оформлять на себя как физлицо или создавать компанию? На первый взгляд разница кажется формальной — в реестре Dubai Land Department (DLD) все равно будет стоять владелец. Но на практике выбор структуры влияет на налоги при последующей продаже в своей стране, на наследование, на возможность получить Golden Visa и даже на удобство управления портфелем из нескольких объектов. Рассказываем, в каких случаях стоит покупать через компанию, а когда это избыточная схема, которая создаст только лишние расходы.

Почему вообще возникает этот вопрос

В самих ОАЭ нет налога на прирост капитала, нет налога на доход от аренды для физлиц-нерезидентов, нет налога на имущество в классическом понимании. Вы платите только 4% transfer fee при покупке (обычно делится между покупателем и продавцом 2%/2%), ежегодные service charges и municipality fee — это все. Никаких деклараций, никаких отчислений в бюджет с rental income.

Проблема возникает дома — в России, Казахстане, Украине, Беларуси. Если вы налоговый резидент своей страны и продаете недвижимость в ОАЭ с прибылью, налоговая может потребовать задекларировать доход и заплатить НДФЛ (в РФ — 13% или 15% в зависимости от суммы). Аналогично с арендным доходом: формально его тоже нужно декларировать.

Идея с компанией проста: если собственник объекта — юрлицо, зарегистрированное в низконалоговой или безналоговой юрисдикции (ОАЭ, BVI, Сейшелы), то формально прибыль от продажи получает не физлицо, а компания. А дивиденды из этой компании можно выводить позже, гибче, через займы или вообще реинвестировать. На практике все сложнее — налоговые службы умеют смотреть сквозь структуры, и с 2023–2024 года это стало особенно актуально в России и ЕС.

Покупка на физлицо: простота и прозрачность

Самый распространенный способ. Вы заключаете Sales & Purchase Agreement (SPA) с застройщиком или вторичным продавцом, вносите депозит, подписываете финальные документы в DLD, получаете Title Deed на свое имя. Весь процесс занимает от одного дня (если объект готов) до 2–3 лет (если off-plan с рассрочкой).

Плюсы:

• Минимальные затраты на оформление. Нет расходов на регистрацию компании, ежегодное обслуживание, аудит, банковский счет юрлица.
• Прямой доступ к Golden Visa. Покупка недвижимости от 2 млн AED (около $545 тыс.) дает право на 10-летнюю резидентскую визу на владельца и семью. Если собственник — компания, а не вы лично, этот путь закрыт.
• Простое наследование. В ОАЭ действует Sharia law для наследования, но для немусульман можно оформить завещание через DIFC Wills или DLD Wills Service — и квартира перейдет наследникам по вашему выбору без сложных корпоративных процедур.
• Прозрачность перед банками. Если планируете брать ипотеку в ОАЭ, банки охотнее дают кредиты физлицам с подтвержденным доходом, чем оффшорным SPV.

Минусы:

• Налоговая прозрачность дома. Если вы резидент РФ, продажа квартиры в Дубае через 3 года может попасть под НДФЛ 13% с разницы между покупкой и продажей. Льгота «владение более 5 лет = освобождение от налога» применяется только к объектам в России.
• Арендный доход тоже формально нужно декларировать. На практике мало кто это делает, но риск есть — особенно если переводы идут на ваш личный счет в российском банке.
• Сложнее масштабировать портфель. Если у вас 5–10 объектов, управлять ими через личные счета и контракты менее удобно, чем через единую SPV.

Покупка через компанию: когда это оправданно

Создание специальной компании (Special Purpose Vehicle, SPV) для владения недвижимостью имеет смысл в нескольких сценариях:

1. Вы планируете купить несколько объектов и сдавать их в аренду профессионально. Компания в Dubai Multi Commodities Centre (DMCC) или Ras Al Khaimah Economic Zone (RAKEZ) позволяет открыть корпоративный банковский счет, заключать договоры с управляющими компаниями, принимать платежи от арендаторов официально. Все доходы и расходы учитываются в бухгалтерии, можно нанять property manager на компанию, вычитать расходы на обслуживание из налоговой базы (если компания зарегистрирована в материковой зоне и платит 9% corporate tax — но об этом ниже).

2. Вы хотите минимизировать налоги в своей стране. Если компания зарегистрирована в ОАЭ free zone (например, DMCC, IFZA, RAKEZ) и не ведет деятельность на материке ОАЭ, она освобождена от 9% corporate tax, введенного в 2023 году. Прибыль от продажи недвижимости остается в компании, вы можете реинвестировать ее в новые объекты или выводить дивидендами позже, когда станете нерезидентом своей страны или структурируете выплаты через займы. Важно: это не обход налогов, а законная оптимизация, но требует грамотного tax planning и понимания правил КИК (контролируемых иностранных компаний) в вашей юрисдикции.

3. Совместное владение. Если покупаете объект с партнерами или семьей, компания позволяет четко прописать доли в уставе, распределить дивиденды, избежать споров при выходе одного из участников.

4. Планируете привлекать финансирование. Некоторые инвесторы используют компанию как залоговую структуру для получения кредитов под недвижимость в других юрисдикциях.

Минусы покупки через компанию:

• Расходы на создание и обслуживание. Регистрация компании в DMCC или RAKEZ: от $5 000 до $15 000 в год (license fee, office/flexi-desk, визы директора). Ежегодный аудит если оборот превышает пороги, registered agent, банковский счет (сложно открыть для SPV без реальной операционной деятельности).
• Нет Golden Visa. Если единственная цель покупки — получить резидентскую визу ОАЭ, компания не поможет. Виза выдается только физлицу-собственнику.
• Усложнение при продаже. Покупатели на вторичном рынке предпочитают покупать у физлиц, а не у компаний — меньше due diligence, проще оформление в DLD. Если продаете долю в компании (share sale), а не саму недвижимость (asset sale), это вообще отдельная история с оценкой, tax clearance certificate и т.д.
• Корпоративный налог с 2023 года. Если ваша компания зарегистрирована на материке (mainland) или ведет деятельность вне free zone, она попадает под 9% corporate tax на прибыль свыше 375 000 AED (~$102 000). Для free zone companies, которые не торгуют с материком и соблюдают substance requirements, ставка 0%. Но нужно подавать отчетность, иметь реальный офис/директора/счет в ОАЭ.

Сравнение расходов: физлицо vs компания

Возьмем пример: покупка квартиры в Dubai Marina за 1,5 млн AED (~$408 000), сдача в аренду на 3 года, продажа за 2 млн AED. Сравним затраты и итоговую прибыль.

Статья расходов	Физлицо	Компания (DMCC Free Zone)
Transfer fee при покупке (4%)	60 000 AED	60 000 AED
Регистрация компании	—	~40 000 AED (первый год)
Ежегодное обслуживание (license, офис)	—	~25 000 AED/год × 3 = 75 000 AED
Банковский счет, аудит	—	~15 000 AED за 3 года
Transfer fee при продаже (2% покупатель)	—	—
НДФЛ в РФ с прибыли 500 000 AED (~$136 000)	65 000 AED (13%)	0 (прибыль в компании)
Итого дополнительных расходов	65 000 AED	130 000 AED

Парадокс: даже с учетом НДФЛ физлицу выходит дешевле, если не планируете реинвестировать прибыль и выводите деньги сразу. Компания становится выгодной, если:

• Вы перестали быть налоговым резидентом РФ до продажи (переехали в ОАЭ, получили tax residency certificate) — тогда НДФЛ вообще не платите.
• Покупаете несколько объектов и экономите на масштабе — одна компания владеет 3–5 квартирами, annual costs размазываются.
• Прибыль реинвестируете в новые сделки внутри компании, не выводя дивиденды.

Налоговая резидентность и правила КИК

С 2015 года в России действует закон о контролируемых иностранных компаниях (КИК). Если вы владеете более 25% в иностранной компании, и её прибыль за год превышает 10 млн рублей (~$108 000), вы обязаны задекларировать эту прибыль и заплатить НДФЛ 13% (или 15% с суммы свыше 5 млн рублей).

Исключения:

• Компания платит налог на прибыль по эффективной ставке не ниже 75% от российской (то есть минимум 15% × 0,75 = 11,25%). Free zone companies в ОАЭ не подходят — у них 0%.
• Компания ведет активную деятельность (например, управление недвижимостью с наймом персонала, офисом, контрактами) — тогда можно попытаться доказать substance, но это сложно.
• Вы не являетесь налоговым резидентом РФ (живете в ОАЭ более 183 дней в году, получили tax residency certificate).

На практике: если вы живете в России и владеете SPV в DMCC, которая купила квартиру и сдает её в аренду, прибыль от аренды формально попадает под КИК. Прибыль от продажи — тоже. Налоговая пока не очень активно преследует владельцев одной-двух квартир в ОАЭ, но после обмена информацией по CRS (Common Reporting Standard) риски растут.

Golden Visa и выбор структуры

Если ваша цель — получить Golden Visa (10 лет) через покупку недвижимости, выбор очевиден: только физлицо. Условия:

• Минимальная стоимость объекта 2 млн AED (~$545 000). Можно купить один объект или несколько, главное — общая сумма по Title Deed.
• Недвижимость должна быть freehold (собственность, а не leasehold).
• Нельзя брать ипотеку более чем на 50% стоимости (то есть собственный капитал минимум 1 млн AED).
• Объект не должен быть продан в течение 3 лет после выдачи визы (DLD проверяет).

Если собственник — компания, даже если вы единственный акционер и директор, Golden Visa не дадут. Вместо этого компания может спонсировать вам рабочую визу (employment visa), но это другая история: нужна trade license, зарплата, ежегодное продление, зависимость от компании.

Для инвесторов, которые хотят и визу, и налоговую оптимизацию, возможна гибридная схема: один объект от 2 млн AED покупаете на физлицо (для Golden Visa), остальные — через компанию. Но опять же, смотрите на цифры: если портфель небольшой, выгода сомнительна.

Практические рекомендации

Покупайте на физлицо, если:

• Это первая инвестиция в ОАЭ, сумма до $500 000.
• Хотите получить Golden Visa.
• Планируете продать объект через 3–5 лет и вывести прибыль.
• Не готовы тратить $5 000–10 000 ежегодно на обслуживание компании.

Рассмотрите компанию, если:

• Покупаете 3+ объекта и сдаете их профессионально (нужна управляющая структура).
• Планируете стать налоговым резидентом ОАЭ (жить здесь 183+ дней в году) — тогда прибыль компании не попадает под КИК дома.
• Хотите реинвестировать прибыль в новые сделки без вывода в личные средства.
• Покупаете совместно с партнерами и нужна четкая корпоративная структура.

Не покупайте через классические оффшоры (BVI, Сейшелы): банки в ОАЭ не открывают счета таким компаниям без реального substance, DLD при регистрации может запросить дополнительные документы, а налоговая дома все равно увидит ultimate beneficial owner через CRS.

Как оформить покупку через компанию: пошагово

Если решили идти через SPV:

1. Регистрация компании. Выбираете free zone (DMCC, RAKEZ, IFZA — популярные варианты), подаете документы (паспорт, proof of address, бизнес-план), получаете trade license. Срок 2–4 недели, стоимость от $5 000.
2. Открытие банковского счета. Самый болезненный этап. Банки требуют proof of business activity, объяснение source of funds, иногда — личное посещение. Для SPV без операционной истории часто отказывают. Варианты: Emirates NBD, Mashreq, RAKBANK (лояльнее к free zone companies), или финтех вроде Wise Business (но не все застройщики принимают платежи с таких счетов).
3. Подписание SPA. В договоре купли-продажи указываете компанию как покупателя. Застройщик проверит trade license, MOA (Memorandum of Association), паспорт директора, board resolution на покупку.
4. Оплата и регистрация в DLD. Переводите депозит и траншы с корпоративного счета. На финальной регистрации в DLD присутствует директор компании (или представитель по Power of Attorney), Title Deed выдается на имя компании.
5. Ежегодное обслуживание. Продление license, подача отчетности (ESR — Economic Substance Regulation, с 2024 года также corporate tax return, даже если ставка 0%), ведение minutes of meetings, обновление registered agent.

Реальный кейс: инвестор из Москвы

Клиент DDA Real Estate, Алексей, купил в 2021 году 4 квартиры в разных проектах: Dubai Hills Estate, Business Bay, Jumeirah Village Circle, Arjan. Общая стоимость ~5 млн AED ($1,36 млн). Оформил через DMCC компанию.

Что получил:

• Rental income ~450 000 AED/год (~$122 000) идет на корпоративный счет. Платит управляющей компании 10%, остальное реинвестирует.
• В 2023 продал квартиру в Business Bay за 1,4 млн (покупал за 950 000) — прибыль 450 000 AED осталась в компании, не выводил в РФ.
• На эти деньги купил еще одну студию в Damac Lagoons off-plan с рассрочкой.
• Переехал в Дубай в 2023, получил tax residency certificate через компанию (employment visa + 183 дня в году) — больше не резидент РФ, КИК не применяется.

Расходы на компанию: ~$8 000/год (license, flexi-desk, аудит, бухгалтер). При портфеле в $1,5 млн это 0,5% — приемлемо. Если бы был один объект за $300 000, те же $8 000 съели бы 2,5% стоимости ежегодно — невыгодно.

Альтернативные варианты: траст, совместная собственность

Еще два инструмента, которые иногда используют:

DIFC Trust. Можно создать траст в Dubai International Financial Centre, где beneficiary — вы или ваша семья, trustee — профессиональная компания, а активом выступает недвижимость. Плюсы: конфиденциальность (в реестре DLD стоит trustee, а не ваше имя), удобное наследование, защита активов от кредиторов. Минусы: дорого (setup от $15 000, annual fee от $5 000), сложно, подходит для крупных портфелей от $2–3 млн.

Joint ownership. Можно купить квартиру на двоих (супруги, партнеры) — в Title Deed будет указано два имени и доли (например, 50/50). Это дешевле компании, но при продаже нужно согласие обоих владельцев, при смерти одного — наследование по закону или завещанию. Подходит для семейных пар.

Частые вопросы

Нужно ли платить налоги в ОАЭ при продаже недвижимости?

Нет. В ОАЭ нет capital gains tax для физлиц. Вы платите только 4% transfer fee при покупке (делится между сторонами) и 2% transfer fee при продаже, если вы продавец (иногда покупатель берет на себя). Никаких деклараций о доходе от продажи подавать не нужно.

Что будет, если я не задекларирую прибыль от продажи в России?

Формально это нарушение налогового законодательства. Штраф — 20% от неуплаченной суммы (или 40%, если докажут умысел) плюс пени. На практике ФНС пока не массово проверяет сделки с недвижимостью в ОАЭ, но после вступления ОАЭ в CRS (с 2024 года активно обмениваются данными) риски выросли. Если сумма крупная (от $100 000 прибыли), лучше проконсультироваться с tax advisor.

Можно ли получить Golden Visa, если квартира оформлена на компанию?

Нет. Golden Visa через недвижимость выдается только физлицам-собственникам. Если хотите визу — оформляйте хотя бы один объект на себя лично. Остальные можно через компанию.

Какие расходы на содержание компании в ОАЭ?

Минимум $5 000–7 000 в год для free zone (RAKEZ, IFZA), до $12 000–15 000 для премиальных зон (DMCC, DIFC). Включает trade license, virtual office или flexi-desk, визу резидента-директора (если нужна), registered agent. Плюс аудит, если оборот компании превышает 50 млн AED, или если планируете подавать corporate tax return.

Какая структура лучше для портфеля из 10 квартир?

Однозначно компания — удобнее управлять, вести бухгалтерию, заключать договоры с property managers, принимать арендные платежи. При таком масштабе ежегодные $10 000 на обслуживание компании — это копейки. Можно даже рассмотреть mainland company, если планируете нанимать сотрудников и открывать офис управления.

Могу ли я перевести квартиру с физлица на компанию позже?

Да, это называется asset transfer. Оформляется через DLD как обычная продажа: платите 4% transfer fee (можно договориться, что покупатель-компания платит сама себе, но DLD все равно спишет), переоформляете Title Deed. Имеет смысл, если изначально купили на себя, а потом создали компанию для управления портфелем.

Помощь в выборе структуры и оформлении

Выбор между покупкой на физлицо и через компанию — это не универсальное решение, а индивидуальный расчет под ваши цели, налоговый статус, размер портфеля и планы на будущее. В DDA Real Estate мы не просто подбираем объекты — мы помогаем инвесторам структурировать сделки правильно, с учетом всех юридических и налоговых нюансов.

Мы работаем с проверенными юристами, tax advisors и corporate service providers в ОАЭ. Поможем зарегистрировать компанию в оптимальной free zone, откроем банковский счет, оформим покупку недвижимости на любую структуру, проконсультируем по Golden Visa и tax residency.

Если вы рассматриваете покупку квартиры в Дубае от застройщика — посмотрите наш каталог новостроек с рассрочкой до 2028 года. Если уже определились с объектом и думаете, как лучше оформить — свяжитесь с нашими экспертами. Первая консультация бесплатно, дальше работаем по прозрачной схеме: никаких скрытых комиссий, только ваша выгода и безопасность сделки.

Пишите в WhatsApp, Telegram или оставляйте заявку на сайте — разберем вашу ситуацию и предложим оптимальное решение.